C'est la première question que se pose un conseil syndical qui compare des syndics : combien ça coûte ? La réponse courte tient en un chiffre par lot. La réponse utile demande de regarder comment ce chiffre est construit, parce que deux devis au même prix peuvent recouvrir des services très différents.
Un ordre de grandeur pour Bourgoin-Jallieu
Les honoraires de syndic s'expriment le plus souvent par lot principal et par an (un appartement, un local commercial ; les caves et parkings ne comptent généralement pas comme lots principaux).
À Bourgoin-Jallieu, les données agrégées publiées par le comparateur en ligne Syndicompare situent la médiane autour de 210 € par lot et par an (relevé d'octobre 2026). C'est un repère, pas un tarif : selon l'immeuble, l'écart peut aller du simple au double.
Pour se représenter la dépense, un exemple : un immeuble de 20 lots principaux à 200 € par lot paie un forfait annuel de 4 000 €. Cette somme fait partie des charges générales, réparties entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Ce que comprend la facture d'un syndic
La loi organise la rémunération du syndic en trois étages. Les connaître évite la plupart des mauvaises surprises.
1. Le forfait annuel
C'est la rémunération de la gestion courante. Depuis 2015, un contrat type fixé par décret impose une liste minimale de prestations qui doivent obligatoirement y figurer, notamment :
- la préparation, la convocation et la tenue de l'assemblée générale annuelle ;
- la tenue de la comptabilité du syndicat, l'élaboration du budget prévisionnel et les appels de fonds ;
- la souscription et le suivi des contrats d'entretien et d'assurance ;
- les visites de l'immeuble prévues au contrat ;
- la conservation des archives et l'accès à un espace en ligne pour les copropriétaires.
Un syndic ne peut pas sortir ces tâches du forfait pour les facturer à part.
2. Les prestations particulières
Tout ce qui dépasse la gestion courante peut être facturé en plus, mais uniquement pour les prestations figurant dans une liste limitative fixée par décret. On y trouve par exemple :
- les assemblées générales ou réunions supplémentaires ;
- la gestion des sinistres et des litiges ;
- le suivi des gros travaux votés en assemblée (ravalement, toiture, isolation), rémunéré en général par un pourcentage du montant des travaux, voté en même temps que les travaux ;
- depuis fin 2025, la mise en place et le suivi d'un emprunt collectif souscrit par la copropriété.
Ces prestations sont facturées au temps passé, selon un coût horaire indiqué dans le contrat, ou au forfait convenu à l'avance.
3. Les frais facturés à un seul copropriétaire
Certaines prestations ne concernent qu'un copropriétaire et lui sont imputées directement, pas à la copropriété :
- l'état daté, demandé lors de la vente d'un lot et payé par le vendeur, plafonné à 380 € TTC par décret ;
- les frais de relance et de mise en demeure d'un copropriétaire qui ne paie pas ses charges ;
- la délivrance de copies de documents en dehors de ceux disponibles en ligne.
Ce qui fait varier le prix d'une copropriété à l'autre
Le nombre de lots n'explique qu'une partie de l'écart. En Nord-Isère, quatre facteurs pèsent particulièrement :
- La taille de l'immeuble. Une copropriété de 8 lots demande presque autant de travail qu'une de 30 : une AG, une comptabilité, des contrats. Le coût par lot y est donc plus élevé, et beaucoup de syndics appliquent un minimum annuel. C'est fréquent dans les petits immeubles anciens du centre de Bourgoin-Jallieu ou de La Tour-du-Pin.
- Les équipements collectifs. Ascenseur, chaufferie collective, portail automatique, espaces verts : chaque équipement ajoute des contrats, des contrôles et des pannes à suivre. Les grands ensembles des années 1970 à 1990 de L'Isle-d'Abeau ou de Villefontaine en sont souvent bien pourvus.
- Le personnel de l'immeuble. Un gardien ou un employé d'immeuble implique la paie et les déclarations sociales.
- L'état du dossier. Une comptabilité à reconstituer ou des travaux en retard demandent un effort important la première année.
Comment comparer deux devis de syndic
Chaque proposition de contrat doit être accompagnée d'une fiche d'information sur le prix, dont le modèle est fixé par arrêté et identique pour tous les syndics. C'est l'outil de comparaison le plus fiable : on ne peut rien y ajouter ni en retirer.
Avec cette fiche, comparez au-delà du forfait :
- Le nombre de visites de l'immeuble incluses chaque année.
- La plage horaire et la durée de l'AG comprises dans le forfait. Une AG en soirée qui déborde peut être facturée en heures supplémentaires.
- Le coût horaire appliqué aux prestations particulières.
- Le pourcentage prévu pour le suivi des gros travaux.
- Les frais annexes : reprographie, affranchissement, frais administratifs.
Comparez toujours les montants TTC : les honoraires de syndic sont soumis à la TVA à 20 %.
Notre page prestations et forfait de syndic détaille ligne par ligne ce que couvre un forfait, et ce qui en sort.
Le moins cher n'est pas toujours le plus économique
Un forfait nettement en dessous du marché se paie souvent ailleurs : un gestionnaire qui suit trop d'immeubles et rappelle peu, des visites réduites au minimum, des prestations hors forfait plus nombreuses, des travaux qui prennent du retard et coûtent plus cher une fois lancés. Pour une copropriété, le vrai coût d'un syndic, c'est aussi celui des décisions qui ne sont pas exécutées.
À l'inverse, un syndic bénévole ne coûte presque rien en honoraires, mais il engage la responsabilité d'un copropriétaire sur la comptabilité, les assurances et les obligations réglementaires. C'est une option réaliste pour de très petits immeubles, rarement au-delà.
Nos honoraires, en clair
À la Régie BBC, nous publions notre barème complet : forfait annuel par lot, minimum pour les petites copropriétés, coût horaire hors forfait et prestations individuelles. Vous le trouverez sur notre page honoraires de syndic de copropriété.
Vous préparez un changement de syndic pour l'assemblée du printemps ? Notre article Changer de syndic au printemps 2027 : le calendrier à lancer dès cet automne vous donne les étapes mois par mois. Et pour un chiffre adapté à votre immeuble, demandez un devis de syndic : nous vous répondons avec une proposition conforme au contrat type et sa fiche d'information.
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 18-1 A), décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et ses annexes 1 et 2 (contrat type et prestations particulières, issus du décret n° 2015-342, modifiés par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025), décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (plafond de l'état daté), arrêté du 30 juillet 2021 (fiche d'information). Données de prix : Syndicompare, consulté le 6 octobre 2026. Réglementation vérifiée au 6 octobre 2026.
