Syndic de copropriété
Ce que couvre notre forfait de syndic
Le contrat type de syndic fixe une liste minimale de prestations qui doivent figurer au forfait. Voici la nôtre, en clair, et ce qui en sort.
Le décret du 26 mars 2015 définit un contrat type de syndic et une liste de prestations que le forfait doit obligatoirement couvrir. Tout ce qui n'y figure pas peut être facturé en supplément, à condition d'avoir été voté. C'est là que se creusent les écarts entre deux devis qui affichent le même prix.
Gestion administrative
| Prestation | Ce que nous faisons |
|---|---|
| Assemblée générale annuelle | Préparation de l'ordre du jour avec le conseil syndical, convocation dans les délais, tenue de la séance, rédaction et notification du procès-verbal. |
| Exécution des décisions | Mise en œuvre des résolutions votées et compte rendu au conseil syndical de leur avancement. |
| Registre national des copropriétés | Immatriculation et mise à jour annuelle des données de l'immeuble. |
| Fiche synthétique | Établissement et actualisation, mise à disposition de chaque copropriétaire. |
| Carnet d'entretien | Tenue à jour des interventions, contrats et travaux réalisés sur l'immeuble. |
| Extranet | Accès permanent aux documents de la copropriété pour tous les copropriétaires, sans supplément par utilisateur. |
| Archives | Conservation et mise à disposition des documents, transmission en cas de changement de syndic. |
| Assurances | Souscription et suivi des contrats de la copropriété, déclaration des sinistres. |
| Personnel de l'immeuble | Gestion des contrats de travail du gardien ou de l'employé d'immeuble, paie et déclarations. |
Gestion comptable et financière
| Prestation | Ce que nous faisons |
|---|---|
| Compte bancaire séparé | Ouverture et gestion d'un compte au nom du syndicat. Les fonds de votre copropriété ne sont jamais mélangés à ceux d'un autre immeuble. |
| Budget prévisionnel | Élaboration avec le conseil syndical, présentation au vote et suivi en cours d'exercice. |
| Appels de charges | Émission selon la périodicité votée, avec le détail par clé de répartition. |
| Comptabilité | Tenue en partie double, par copropriété, conforme au plan comptable applicable aux syndicats de copropriétaires. |
| Comptes annuels | Établissement des annexes réglementaires et présentation au conseil syndical avant l'assemblée. |
| Fonds de travaux | Placement sur un compte dédié, suivi des quotes-parts et affectation lors des travaux votés. |
| Impayés | Relance amiable, mise en demeure et transmission au contentieux selon la procédure votée. |
| Règlement des fournisseurs | Contrôle des factures, rapprochement avec les devis et les bons de commande, paiement. |
Gestion technique
| Prestation | Ce que nous faisons |
|---|---|
| Visite de l'immeuble | Un passage annuel documenté au minimum, plus les visites nécessaires en cas de sinistre ou de travaux. |
| Maintenance courante | Suivi des contrats d'entretien : ascenseur, chauffage, portail, espaces verts, nettoyage. |
| Contrôles obligatoires | Programmation et suivi des vérifications périodiques réglementaires. |
| Sinistres | Déclaration, suivi de l'expertise, relance de l'assureur jusqu'au règlement. |
| Devis | Consultation d'au moins deux entreprises pour tout chantier significatif, avec analyse comparative écrite. |
| Plan pluriannuel de travaux | Suivi de l'élaboration du projet, puis traduction en calendrier de votes en assemblée. |
Ce qui reste hors forfait
Le contrat type autorise la facturation séparée d'un nombre limité de prestations. Nous les annonçons avant de les engager, jamais après.
- Les assemblées générales supplémentaires et les réunions au-delà de celles prévues au contrat.
- Les prestations liées à un litige : suivi d'un contentieux, constitution d'un dossier pour l'avocat, présence à une expertise judiciaire.
- Le suivi des travaux hors maintenance courante, rémunéré en pourcentage du montant des travaux votés.
- Les prestations individuelles imputables à un seul copropriétaire : état daté lors d'une vente, mise en demeure d'un débiteur, délivrance de documents à sa demande.
- Les interventions urgentes de gestion de sinistre en dehors des jours et heures ouvrables.
Comment comparer deux contrats de syndic
Un conseil syndical qui compare trois propositions se retrouve souvent avec trois documents illisibles. Voici la grille que nous conseillons, et que nous acceptons qu'on nous applique.
| À vérifier | La question à poser |
|---|---|
| Le forfait annuel | Est-il exprimé par lot principal ou par lot total, annexes comprises ? L'écart peut atteindre 30 %. |
| Le nombre de visites incluses | Combien de passages sur site sont au forfait, et sont-ils formalisés par un compte rendu ? |
| Le tarif horaire | Quel est le coût de l'heure hors forfait, et la majoration éventuelle hors heures ouvrables ? |
| Le suivi de travaux | Quel pourcentage, et sur quelle assiette : montant HT ou TTC des travaux votés ? |
| L'extranet | Est-il inclus, et pour tous les copropriétaires ou seulement pour le conseil syndical ? |
| La durée | Trois ans ou moins ? Un contrat plus court laisse la porte ouverte plus tôt. |
Nous appliquer cette grille
Envoyez-nous les caractéristiques de votre immeuble. Vous recevez un projet de contrat au format du contrat type, avec le forfait, le hors forfait et le tarif horaire sur la même page.