Nos honoraires de syndic
Un forfait annuel ferme, un tarif horaire annoncé, et la liste de ce qui sort du forfait. Tout est sur cette page, y compris ce qui coûte cher.
Le barème
Nos prestations correspondent a minima à celles énoncées par le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières. Les montants s'entendent toutes taxes comprises, au taux de TVA de 20 %.
Comment le forfait est calculé
Le forfait annuel s'exprime par lot principal. Il dépend de quatre paramètres, et pas seulement du nombre d'appartements.
| Paramètre | Effet sur le forfait |
|---|---|
| Le nombre de lots | Le coût par lot est fixe, avec un minimum de 1 800 € TTC par an pour les petites copropriétés jusqu'à 10 lots. |
| Les équipements collectifs | Ascenseur, chaufferie collective, VMC, portail automatisé, espaces verts : chaque équipement ajoute des contrats, des contrôles et des pannes. |
| Le personnel de l'immeuble | Un gardien ou un employé d'immeuble implique de la paie, des déclarations sociales et un suivi RH. C'est le poste qui pèse le plus. |
| L'état du dossier repris | Une comptabilité à reconstituer ou des archives incomplètes demandent un travail initial que nous ne facturons pas, mais qui se voit dans le forfait de la première année. |
Les honoraires de suivi de travaux
Le suivi d'un chantier ne fait pas partie de la gestion courante. Il se rémunère en pourcentage du montant des travaux votés, taux fixé par l'assemblée générale au moment du vote des travaux, jamais après.
Ce que recouvre ce suivi : consultation des entreprises, analyse comparative des devis, dépôt éventuel des demandes d'autorisation, réunions de chantier, contrôle des situations de travaux, réception avec ou sans réserves, et suivi de la levée des réserves.
Ce qui n'en fait pas partie : la maîtrise d'œuvre, qui relève d'un architecte ou d'un bureau d'études. Sur un chantier important, nous recommandons toujours d'en désigner un. Le syndic suit l'exécution, il ne conçoit pas.
Les prestations individuelles
Certaines prestations ne concernent qu'un copropriétaire. Elles lui sont facturées à lui, pas à la copropriété. C'est une distinction importante : un syndic qui fait supporter au syndicat le coût du recouvrement d'un impayé fait payer les copropriétaires à jour pour celui qui ne l'est pas.
- L'état daté, demandé lors de la vente d'un lot, facturé au vendeur. Son montant est de 380 € TTC, soit le plafond fixé par décret.
- Les mises en demeure et frais de relance, imputables au copropriétaire défaillant.
- La délivrance de documents demandés par un copropriétaire en dehors de ceux mis à disposition sur l'extranet.
Ce qu'un prix bas cache souvent
Nous ne sommes pas les moins chers, et nous ne cherchons pas à l'être. Quand une proposition est nettement en dessous du marché, il y a généralement une explication, et elle finit par se voir.
- Un portefeuille de trop nombreuses copropriétés par gestionnaire. Au-delà d'un certain nombre d'immeubles, personne ne peut plus connaître les dossiers.
- Des prestations du contrat type sorties du forfait, refacturées à l'heure dès la première année.
- Un pourcentage de suivi de travaux élevé, qui se rattrape sur le premier ravalement.
- Un forfait de première année en promotion, revalorisé fortement au renouvellement.
La bonne question n'est pas le prix affiché, c'est le coût total sur trois ans, travaux prévisibles compris.
Un devis chiffré, sans engagement
Le règlement de copropriété et les deux derniers procès-verbaux suffisent. Vous recevez un forfait ferme et le projet de contrat sous huit jours.