Un loyer qui n'arrive pas, c'est d'abord une question à poser. Perte d'emploi, séparation, aide au logement suspendue : dans la plupart des cas, le locataire n'a pas choisi de ne plus payer. Traiter l'impayé vite et correctement protège vos revenus, et lui laisse une vraie chance de se rétablir.
L'approche de l'hiver ajoute une contrainte de calendrier. Voici ce que la trêve change, ce qu'elle ne change pas, et la marche à suivre.
Trêve hivernale 2026-2027 : les dates
La trêve court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus. Pendant cette période, toute mesure d'expulsion non exécutée est suspendue, même si le bailleur dispose d'une décision de justice définitive. La règle vaut quel que soit le motif : loyers impayés, troubles de voisinage ou fin de bail.
Ce que la trêve interdit
Une seule chose : l'expulsion effective du locataire par un commissaire de justice, avec ou sans le concours de la force publique.
Ce que la trêve n'interdit pas
- relancer le locataire et le mettre en demeure ;
- faire délivrer un commandement de payer ;
- assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, y compris en référé ;
- obtenir un jugement de résiliation du bail et d'expulsion ;
- faire délivrer le commandement de quitter les lieux.
Le loyer, lui, reste dû tout l'hiver. La trêve suspend l'expulsion, pas la dette.
Les exceptions
La trêve ne s'applique pas lorsque le relogement des occupants est assuré dans des conditions adaptées aux besoins de la famille, aux personnes entrées dans le logement par effraction ou par la contrainte (squat), ni à l'expulsion d'un conjoint violent ordonnée par le juge. Pour un bail classique avec un locataire en difficulté, ces exceptions ne jouent presque jamais.
Un rappel qui vaut toute l'année : changer les serrures, vider le logement ou couper l'eau pour forcer un locataire à partir est un délit. Seul un commissaire de justice, muni d'une décision de justice, peut procéder à une expulsion.
Dès le premier impayé : la marche à suivre
1. Prendre contact, puis écrire
Un appel ou un message d'abord, pour comprendre ce qui se passe. Sans réponse ni régularisation, une relance écrite, puis une mise en demeure par lettre recommandée. Ces courriers datés vous serviront plus tard.
2. Proposer un plan d'apurement
Un accord écrit qui étale la dette sur quelques mois, en plus du loyer courant, règle une bonne partie des situations. Il doit rester réaliste : un échéancier intenable ne fait que reporter le problème. En cas de blocage, un conciliateur de justice peut aider à trouver un terrain d'entente, gratuitement.
3. Activer vos garanties sans attendre
- Caution : informez-la dès le premier impayé. Le commandement de payer doit lui être signifié dans les 15 jours suivant sa signification au locataire, sinon elle ne peut pas être tenue des pénalités et des intérêts de retard.
- Garantie loyers impayés : chaque contrat fixe un délai de déclaration. Le dépasser peut faire perdre l'indemnisation. Notre page garantie loyers impayés détaille ce qu'elle couvre et à quelles conditions.
- Visale : si votre locataire en bénéficie, Action Logement vous règle les impayés, puis se retourne vers lui. Déclarez l'impayé selon les modalités prévues.
4. Prévenir la CAF ou la MSA
Si vous percevez directement l'aide au logement de votre locataire, l'impayé est constitué quand la dette atteint deux mois de loyer et de charges, aide déduite. Vous devez alors le signaler à l'organisme payeur dans les deux mois, faute de quoi vous pourriez devoir rembourser l'aide versée. La CAF demande en général la mise en place d'un plan d'apurement et peut maintenir l'aide s'il est respecté. Si l'aide est versée au locataire, vous pouvez demander qu'elle vous soit versée directement.
5. Le commandement de payer
À défaut de solution amiable, faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette, contre deux mois auparavant. Le commandement doit notamment mentionner le décompte de la dette, la possibilité de saisir le Fonds de solidarité pour le logement et celle de demander des délais au juge.
Attention aux baux signés avant le 29 juillet 2023 : si leur clause résolutoire prévoit un délai de deux mois, c'est ce délai qui continue de s'appliquer, selon un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024.
Lorsque l'impayé dure depuis deux mois ou atteint deux fois le loyer mensuel hors charges, le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX, la commission départementale de prévention des expulsions. Ce signalement, prévu pour les bailleurs particuliers, permet d'engager un accompagnement social du locataire.
6. La clause résolutoire et le juge
Tout bail d'habitation contient une clause résolutoire. Si la dette n'est pas réglée dans le délai, vous pouvez assigner le locataire pour faire constater la résiliation du bail et ordonner son expulsion. L'assignation est transmise au préfet au moins six semaines avant l'audience, pour qu'un diagnostic social soit réalisé.
Le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu'à trois ans, à condition que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Si cet échéancier est respecté, la résiliation ne joue pas et le bail continue.
7. Après le jugement
Le jugement est signifié au locataire, puis un commandement de quitter les lieux lui est délivré. L'expulsion ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de deux mois après ce commandement, en dehors de la trêve, et avec le concours de la force publique si le locataire ne part pas de lui-même.
Les aides qui peuvent solder la dette
- Le FSL (Fonds de solidarité pour le logement), géré par le Département, peut accorder une aide au locataire, versée directement au bailleur et déduite de la dette. Il est saisi par le locataire ou par un travailleur social.
- La CAF ou la MSA maintiennent l'aide au logement quand le plan d'apurement est respecté.
- La commission de surendettement peut traiter l'ensemble des dettes du locataire, la dette de logement passant avant les crédits bancaires.
Orienter votre locataire vers ces dispositifs est souvent le chemin le plus court pour être payé.
Pourquoi agir avant l'hiver
Chaque mois perdu rallonge tout le reste. Un premier impayé en octobre, traité aussitôt, laisse le temps d'un accord amiable, d'une aide du FSL ou d'un commandement de payer avant la fin de l'année. Un impayé laissé en suspens jusqu'au printemps, c'est une dette plus lourde, un locataire plus difficile à aider et, si la procédure va à son terme, une issue repoussée d'autant.
Agir vite ne veut pas dire agir durement. Les aides fonctionnent bien mieux sur une dette de deux mois que sur une dette d'un an.
Où trouver de l'aide
L'ADIL de l'Isère (ADIL 38) conseille gratuitement bailleurs et locataires, de la première relance jusqu'au jugement. C'est le bon réflexe si vous gérez votre logement seul.
Si votre bien est confié à la Régie BBC, ce suivi est le nôtre : relance dès le premier retard, mise en demeure, déclaration à l'assureur dans les délais et accompagnement de la procédure si elle devient nécessaire. Découvrez notre gestion locative à Bourgoin-Jallieu et dans les communes du Nord-Isère.
Un loyer impayé en cours ou une inquiétude avant l'hiver ? Contactez-nous : nous faisons le point avec vous sur la situation et les solutions possibles.
Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 24), loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, code des procédures civiles d'exécution (articles L412-1 et L412-6), code pénal (article 226-4-2), Cour de cassation, avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), service-public.gouv.fr (trêve hivernale), caf.fr (signalement des impayés), ANIL et ADIL de l'Isère. Réglementation vérifiée au 6 octobre 2026.
