Louer un appartement à Bourgoin-Jallieu ou dans le Nord-Isère, c'est un revenu, mais aussi une liste d'obligations qui s'allonge chaque année. Beaucoup de propriétaires se posent la même question : gérer seul ou déléguer ? Pour trancher, il faut savoir ce que coûte une gestion, ce qu'elle couvre et ce que la loi impose de toute façon.
Ce que coûte une gestion locative
Deux familles de frais, à ne pas confondre : la gérance, payée tout au long du bail, et la mise en location, payée à chaque nouveau locataire.
Les honoraires de gérance
Ils rémunèrent la gestion courante. Leur montant est libre : chaque agence fixe son taux, en pourcentage des sommes encaissées. En comparant deux offres, vérifiez deux points :
- l'assiette : le pourcentage s'applique-t-il aux sommes réellement encaissées ou au loyer théorique ? Dans le premier cas, un logement vide ou un loyer impayé ne génère pas d'honoraires ;
- ce qui est inclus : révision du loyer, régularisation des charges, gestion des sinistres ou récapitulatif fiscal peuvent être compris dans la gérance ou facturés en plus.
Les agences doivent afficher leurs tarifs, en agence et sur leur site. La garantie loyers impayés, si vous la souscrivez, s'ajoute en général à la gérance, elle aussi en pourcentage des sommes encaissées. Ce qu'elle couvre et ses conditions sont détaillés sur notre page garantie loyers impayés.
Nos propres tarifs figurent sur la page honoraires de gestion locative.
Les frais de mise en location, partagés et plafonnés
À chaque nouveau locataire, l'agence facture la recherche et l'installation. La loi du 6 juillet 1989 fixe le partage :
- l'annonce, sa diffusion et la recherche du locataire sont à la charge exclusive du bailleur ;
- la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée peuvent être partagés entre bailleur et locataire ;
- la part du locataire ne peut jamais dépasser celle du bailleur, et elle est plafonnée par mètre carré de surface habitable.
Bourgoin-Jallieu n'étant pas en zone tendue, les plafonds applicables au locataire depuis le 1er janvier 2026 sont de :
- 8,07 € TTC par m² pour la visite, le dossier et le bail ;
- 3,03 € TTC par m² pour l'état des lieux d'entrée.
Ces plafonds, fixés à 8 € et 3 € en 2014, sont désormais revalorisés selon l'indice de référence des loyers et peuvent évoluer chaque 1er janvier.
Exemple pour un T3 de 65 m² : le locataire paie au plus 524,55 € pour la visite, le dossier et le bail, et 196,95 € pour l'état des lieux. La part du bailleur, elle, n'est pas plafonnée par la loi : elle dépend du barème de l'agence.
Ce que couvre un mandat de gestion
Le mandat de gestion est un contrat écrit, signé avec un professionnel titulaire d'une carte « gestion immobilière » et d'une garantie financière, comme l'exige la loi Hoguet. Il précise les missions confiées et leur prix. Une gestion complète couvre en pratique :
- l'estimation du loyer et la mise en location ;
- la sélection du locataire et la vérification de son dossier ;
- la rédaction du bail et l'état des lieux ;
- l'encaissement des loyers, les quittances et les relances ;
- la révision annuelle du loyer et la régularisation des charges ;
- la gestion des sinistres et des petits travaux ;
- le compte rendu de gestion et le récapitulatif pour votre déclaration de revenus.
Le premier loyer impayé est le moment où une gestion déléguée montre son utilité. Nous détaillons la marche à suivre dans notre article Trêve hivernale et loyers impayés : ce que peut faire un bailleur.
Ce qui se déduit de vos impôts
Au régime réel des revenus fonciers, les honoraires de gérance sont déductibles pour leur montant réel, tout comme les commissions versées à l'agence pour trouver un locataire et rédiger le bail. Les primes d'assurance, dont la garantie loyers impayés, le sont aussi. S'y ajoute un forfait de 20 € par logement pour les autres frais de gestion.
Au micro-foncier, réservé aux revenus fonciers bruts de 15 000 € par an au plus, aucune charge ne se déduit : un abattement forfaitaire de 30 % s'applique à la place. Si vos charges réelles dépassent ce niveau, l'option pour le réel peut être plus intéressante. Elle vous engage pour trois ans.
Le coût net d'une gestion est donc souvent inférieur au coût affiché.
Les obligations du bailleur en 2026
Que vous gériez seul ou non, elles s'imposent à vous.
DPE et décence énergétique
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus considéré comme décent : il ne peut plus être loué en l'état, et le locataire en place peut exiger une mise en conformité.
- Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034.
- Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni par la révision annuelle ni lors du renouvellement du bail.
- Le calcul du DPE évolue : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Un logement chauffé à l'électricité peut ainsi voir sa classe s'améliorer sans travaux. Une attestation à jour s'obtient gratuitement sur l'Observatoire DPE de l'ADEME, sans nouveau diagnostic.
Préavis et congé
Bourgoin-Jallieu est hors zone tendue. En location vide, le locataire qui donne congé respecte un préavis de trois mois, réduit à un mois dans les cas prévus par la loi (mutation, perte d'emploi, raisons de santé notamment). En meublé, le préavis du locataire est d'un mois. Le bailleur, lui, doit donner congé au moins six mois avant la fin d'un bail vide, et seulement pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux.
Révision du loyer
La révision annuelle n'est possible que si le bail la prévoit. Elle suit l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE : on applique l'indice du trimestre prévu au bail, en le comparant à celui de l'année précédente. Le bailleur dispose d'un an après la date de révision pour la demander, sans effet rétroactif : une révision oubliée est perdue.
Permis de louer
Dans le Nord-Isère, La Tour-du-Pin et Saint-Clair-de-la-Tour ont instauré une autorisation préalable de mise en location sur tout ou partie de leur territoire. Avant chaque nouveau bail dans le périmètre concerné, le bailleur doit obtenir l'accord de la mairie. Louer sans autorisation expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €, et 15 000 € en cas de location malgré un refus. Renseignez-vous en mairie sur les rues concernées.
Gérer seul ou déléguer ?
Gérer seul économise les honoraires, mais demande du temps, une veille juridique continue et de la réactivité dès le premier retard de paiement. Déléguer coûte un pourcentage des sommes encaissées, déductible au réel, et vous libère de la relation quotidienne avec le locataire. Le bon choix dépend du nombre de biens, de la distance qui vous sépare du logement et du temps dont vous disposez.
Notre gestion locative à Bourgoin-Jallieu
La Régie BBC gère des logements à Bourgoin-Jallieu et dans les communes du Nord-Isère : estimation du loyer, sélection du locataire, bail, encaissement, relances, sinistres et garantie loyers impayés en option. Tout le détail est sur notre page gestion locative.
Vous voulez savoir combien votre bien peut se louer et ce que coûterait sa gestion ? Contactez-nous : nous vous répondons avec une fourchette de loyer argumentée et le détail de nos honoraires.
Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 5, 15, 17-1 et 25-8), décret n° 2014-890 du 1er août 2014 et arrêtés des 17 juillet et 13 novembre 2025 (plafonds des honoraires de location), loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), code général des impôts (articles 31 et 32) et BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20-10, BOI-RFPI-BASE-20-60, BOI-RFPI-DECLA-10), loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et résilience), arrêtés des 13 août 2025 et 19 août 2026 (facteur de conversion de l'électricité), code de la construction et de l'habitation (articles L635-1 et suivants), INSEE (IRL), service-public.gouv.fr, ecologie.gouv.fr, ANIL et ADIL de l'Isère. Réglementation vérifiée au 6 octobre 2026.
