La garantie loyers impayés
Une assurance utile, à condition de savoir ce qu'elle couvre et à quelles conditions. Voici les deux, sans zone d'ombre.
Ce que la garantie couvre
Nous proposons cette garantie en option, à chaque changement de locataire, auprès de la SMA BTP, assureur de référence des administrateurs de biens. Elle n'est jamais imposée.
| Risque | Couverture |
|---|---|
| Loyers et charges impayés | Prise en charge après franchise, jusqu'au plafond et à la durée prévus au contrat. |
| Détériorations immobilières | Dégradations constatées au départ du locataire, au-delà du dépôt de garantie. |
| Frais de procédure | Honoraires d'avocat, frais de commissaire de justice et coût de l'expulsion. |
| Départ prématuré | Loyers restant dus jusqu'à la relocation, dans les limites du contrat. |
En complément, nous souscrivons pour votre bien une assurance de responsabilité civile propriétaire non occupant, qui couvre les dommages causés à des tiers par le logement lui-même. Les deux ne se recouvrent pas.
Les conditions d'éligibilité du locataire
L'assureur n'accepte pas n'importe quel dossier. Les critères portent sur la solvabilité, et ils sont vérifiés avant la signature du bail, jamais après.
- Un revenu net représentant en général au moins trois fois le loyer charges comprises.
- Une situation professionnelle stable, ou à défaut un garant répondant lui-même aux critères.
- Un dossier complet et vérifiable, pièces justificatives à l'appui.
Le coût réel
La garantie représente un pourcentage des sommes encaissées, qui vient s'ajouter aux honoraires de gérance. Comme eux, elle est déductible des revenus fonciers au régime réel.
Le calcul à faire n'est pas « combien ça coûte » mais « combien coûte un impayé ». Une procédure d'expulsion s'étale couramment sur plus d'un an entre le premier impayé et la libération effective du logement, période pendant laquelle vous ne percevez rien tout en continuant à payer les charges, la taxe foncière et le crédit. Rapporté à ce risque, le coût annuel de la garantie se rentabilise dès le premier sinistre.
Garantie, caution ou rien du tout ?
| Solution | Avantage | Limite |
|---|---|---|
| Garantie loyers impayés | L'indemnisation ne dépend pas de la solvabilité d'un tiers, et la procédure est prise en charge. | Coût annuel, et critères d'éligibilité stricts sur le locataire. |
| Caution solidaire | Gratuite pour le bailleur. | Sa valeur dépend entièrement de la solvabilité du garant, souvent invérifiable dans la durée. Non cumulable avec la garantie. |
| Garantie Visale | Gratuite, adaptée aux jeunes actifs et aux mobilités professionnelles. | Conditions d'accès limitées côté locataire, plafonds de loyer. |
| Aucune protection | Aucun coût. | Le risque repose entièrement sur vous, y compris les frais de procédure. |
Notre position : sur un bien qui représente une part importante de vos revenus ou qui finance un crédit, la garantie se justifie presque toujours. Sur un studio détenu sans emprunt, la question mérite d'être posée.
Questions fréquentes
Peut-on cumuler la garantie loyers impayés et une caution solidaire ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. En dehors de ce cas, le bailleur qui souscrit une assurance contre les impayés ne peut pas exiger en plus un cautionnement. Il faut donc choisir : la garantie ou la caution.
À partir de quand l'assureur indemnise-t-il ?
Après une franchise et un délai de déclaration à respecter scrupuleusement. Le piège classique est le bailleur qui laisse filer trois mois par bienveillance, puis déclare : la garantie ne joue plus. C'est exactement ce qu'une gestion déléguée évite, parce que la relance et la déclaration partent automatiquement.
La garantie couvre-t-elle la vacance du logement ?
Non. Elle couvre le défaut de paiement d'un locataire en place, pas l'absence de locataire. La vacance se combat autrement : par un loyer correctement positionné et un logement présentable. C'est aussi pour cela que nous refusons parfois de mettre en location au prix que le propriétaire espérait.
Faire le point sur votre situation
Dites-nous quel bien vous louez, à quel loyer et depuis quand. Nous vous dirons si la garantie change quelque chose pour vous.