Un gestionnaire injoignable une semaine de congés, ce n'est pas une faute. Un syndic qui laisse sans suite, pendant des mois, les demandes du conseil syndical, c'en est souvent une. Pour agir, il faut des faits et une méthode.
Les recours ci-dessous vont du plus simple au plus lourd. Les premiers suffisent souvent.
1. Écrire, dater, conserver
Le téléphone ne laisse pas de trace. Formulez chaque demande par écrit, par courriel au gestionnaire avec copie à l'adresse générale du cabinet, ou par courrier. Une bonne demande tient en quelques lignes :
- l'objet précis : une facture, un devis, une intervention, une date d'assemblée ;
- la date de la première demande, s'il y en a eu une ;
- un délai de réponse raisonnable, par exemple quinze jours.
Tenez un journal des relances : date, objet, réponse ou silence. Ce document banal sera la pièce centrale de toute démarche ultérieure.
2. Faire valoir les droits du conseil syndical
Le conseil syndical n'a pas à quémander les documents. L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 lui permet de prendre connaissance, et copie, de toute pièce se rapportant à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété, après en avoir avisé le syndic.
Cette règle a des dents. Si les pièces ne sont pas transmises dans un délai d'un mois à compter de la demande, des pénalités de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire du syndic. Leur montant est fixé par décret à 15 € par jour de retard. Elles sont déduites lors de l'arrêté des comptes soumis à l'assemblée générale.
Pour qu'elles s'appliquent, la demande doit être claire : listez les pièces voulues et envoyez-la par un moyen qui prouve la date, comme une lettre recommandée, papier ou électronique. Le mois court à partir de là.
Vérifier l'extranet
Un syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété, sauf décision contraire de l'assemblée générale. Un décret fixe la liste minimale des documents, dont certains sont réservés au conseil syndical : relevés du compte bancaire du syndicat, balances des comptes, procédures en cours, liste des copropriétaires. Vérifiez que la pièce n'y figure pas déjà, et notez dans votre journal si l'espace est vide ou inexistant.
Le détail de ces droits figure sur notre page conseil syndical : rôle et pouvoirs.
3. Mettre en demeure
Quand les relances restent sans effet, la mise en demeure marque un changement de ton. C'est une lettre recommandée avec accusé de réception, signée du président du conseil syndical, qui :
- rappelle les demandes précédentes et leurs dates ;
- cite l'obligation en cause : transmission des pièces, exécution d'une décision d'assemblée, convocation de l'AG ;
- fixe un délai précis pour s'exécuter ;
- annonce les suites envisagées.
Ce courrier compte : deux recours décrits plus bas, la convocation de l'assemblée par le président et la saisine du juge, supposent une mise en demeure restée sans effet pendant plus de huit jours.
4. Porter la question devant l'assemblée
Un copropriétaire seul, comme le conseil syndical, peut demander au syndic d'inscrire une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, projet de résolution à l'appui.
Si l'affaire ne peut pas attendre l'AG annuelle, le conseil syndical peut demander la convocation d'une assemblée, en précisant les questions à inscrire. Cette convocation est alors de droit. Si le syndic ne s'exécute pas après une mise en demeure restée infructueuse plus de huit jours, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l'assemblée (article 8 du décret du 17 mars 1967).
5. Résilier le contrat pour inexécution
Quand le silence devient une manière de gérer, il faut changer de syndic. Le contrat peut être résilié avant son terme en cas d'inexécution suffisamment grave : demandes du conseil syndical ignorées, décisions d'assemblée non exécutées, comptes non présentés, AG jamais convoquée.
La procédure est fixée par l'article 18 de la loi de 1965 :
- le conseil syndical notifie au syndic une demande motivée d'inscription de la résiliation à l'ordre du jour, en précisant les manquements reprochés ;
- depuis la loi du 9 avril 2024, le syndic doit convoquer l'assemblée dans les deux mois suivant la lettre recommandée du président du conseil syndical ; à défaut, le président peut la convoquer lui-même ;
- l'assemblée vote la résiliation à la majorité de l'article 25, avec la passerelle de l'article 25-1.
Un point est décisif : inscrivez la désignation du nouveau syndic à l'ordre du jour de la même assemblée, avec son projet de contrat joint à la convocation. Résilier sans successeur laisse l'immeuble sans représentant. Quant au journal des relances, c'est lui qui établira la gravité des manquements.
6. Le juge, en dernier recours
Deux situations relèvent du président du tribunal judiciaire.
- Le syndic est en place mais défaillant. Tout intéressé peut l'assigner en référé pour faire désigner un administrateur ad hoc, qui exerce la mission du syndic pour la durée ou les objets fixés par le juge. Sauf urgence (travaux de sauvegarde, arrêté de sécurité ou de salubrité), la demande n'est recevable qu'après une mise en demeure restée sans effet plus de huit jours (article 49 du décret de 1967).
- La copropriété n'a plus de syndic : mandat expiré sans renouvellement, syndic parti. Sur requête de tout intéressé, le président du tribunal désigne un administrateur provisoire, chargé notamment de récupérer les comptes et les archives, puis de convoquer l'assemblée qui désignera un syndic (article 47 du même décret).
À ne pas confondre avec l'administrateur provisoire de l'article 29-1 de la loi, réservé aux copropriétés dont l'équilibre financier est gravement compromis ou qui ne peuvent plus assurer la conservation de l'immeuble. Il peut être demandé notamment par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, et sa désignation met fin au contrat du syndic. C'est une procédure lourde, qui n'est pas faite pour régler un simple défaut de réponse.
Ces démarches passent souvent par un avocat et ont un coût : elles se justifient quand l'immeuble est réellement paralysé.
Et la DGCCRF ?
La DGCCRF contrôle les syndics professionnels sur un terrain précis : le respect du contrat type, la remise de la fiche d'information sur le prix et les prestations, la facturation de prestations hors forfait. Les manquements à ces règles peuvent être sanctionnés d'une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Un signalement peut être déposé sur SignalConso.
En revanche, elle ne tranche pas les litiges individuels : c'est un complément, pas une solution.
Le bon réflexe : préparer la suite
Le plus souvent, un syndic qui ne répond plus n'est pas révoqué : il n'est simplement pas reconduit. Si son mandat expire dans l'année, la voie la plus sûre reste la mise en concurrence et la désignation d'un successeur à la prochaine assemblée. Le calendrier se prépare dès l'automne, comme nous l'expliquons dans changer de syndic au printemps 2027. Les deux voies, fin de mandat et résiliation, sont détaillées sur notre page changer de syndic de copropriété et dans l'article Comment changer son syndic de copropriété ?.
Ce que nous faisons pour vous
À la Régie BBC, chaque gestionnaire suit un nombre limité d'immeubles, et un courriel ou un appel reçoit une réponse sous 48 heures ouvrées, même pour dire que nous cherchons encore. Le conseil syndical dispose de son espace sur l'extranet, et nous faisons le point avec lui chaque trimestre. Lorsque nous reprenons une copropriété, nous menons nous-mêmes les relances auprès du syndic sortant pour obtenir la trésorerie et les archives.
Votre syndic ne répond plus ? Demandez un devis de syndic : nous étudions votre situation et vous proposons un calendrier réaliste pour changer.
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 17, 18, 21, 25, 25-1 et 29-1), décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (articles 8, 10, 47 et 49), décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 (documents de l'extranet), décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 et décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 (pénalités de 15 € par jour), loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, service-public.gouv.fr (fiches F2608, F2610 et F2643). Réglementation vérifiée au 6 octobre 2026.
