Vos questions sur la copropriété

Elle doit approuver les comptes de l'exercice écoulé dans les six mois qui suivent la clôture de cet exercice. Une copropriété dont l'exercice se clôt le 31 décembre doit donc tenir son assemblée avant le 30 juin.

La convocation doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de l'assemblée, sauf si le règlement de copropriété prévoit un délai plus long. Un délai non respecté rend les décisions contestables pendant deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Il y en a quatre, et confondre l'une avec l'autre suffit à faire annuler une résolution.

Article 24 : majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. C'est la majorité de la gestion courante, des travaux d'entretien et de l'approbation des comptes.

Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Elle vise notamment la désignation du syndic, l'élection du conseil syndical et les travaux d'économie d'énergie. Si la résolution recueille au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l'article 24.

Article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Elle concerne les actes les plus lourds, comme la modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance des parties communes.

Unanimité : réservée aux décisions touchant à la destination de l'immeuble ou aux droits de propriété de chacun.

Oui, de deux façons. Le vote par correspondance, au moyen du formulaire joint à la convocation, à retourner avant l'assemblée. Ou le pouvoir donné à une personne de son choix, copropriétaire ou non, dans la limite du nombre de mandats qu'une même personne peut détenir.

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, et uniquement pour les copropriétaires opposants ou défaillants. Un copropriétaire qui a voté pour ne peut pas contester la résolution qu'il a approuvée. Passé ce délai, la décision devient définitive même si elle était irrégulière.

Selon les clés de répartition fixées par le règlement de copropriété. Les charges générales se répartissent aux tantièmes de copropriété. Les charges spéciales, liées à un service ou à un équipement, se répartissent selon l'utilité que cet équipement présente pour chaque lot. C'est pour cela qu'un rez-de-chaussée peut ne pas payer l'ascenseur.

Le syndic relance, puis met en demeure. Les frais de relance et de mise en demeure sont imputables au seul copropriétaire défaillant, pas au syndicat. Si l'impayé persiste, une procédure de recouvrement est engagée, et le syndicat dispose d'un privilège sur le lot qui lui donne un rang favorable en cas de vente. Plus la relance est précoce, plus le recouvrement est simple : c'est un dossier où le délai coûte cher à tout le monde.

C'est une réserve alimentée chaque année par une cotisation votée en assemblée, placée sur un compte séparé. Elle est obligatoire pour les copropriétés de plus de dix ans. Les sommes versées restent attachées au lot : en cas de vente, le vendeur ne les récupère pas, elles suivent le bien. C'est le meilleur outil pour éviter les appels de fonds brutaux au moment d'un ravalement.

Oui, au nom du syndicat des copropriétaires. Une dispense reste possible pour les petites copropriétés, si l'assemblée générale la vote. Nous ouvrons un compte séparé dans tous les cas, y compris quand la dispense serait possible : c'est la seule façon de garantir qu'aucun mouvement d'un autre immeuble ne transite par votre trésorerie.

Le principe : le copropriétaire au jour de l'exigibilité de l'appel de charges le doit. Les parties peuvent convenir d'une répartition différente entre elles, mais cette convention n'est pas opposable au syndicat. Pour les travaux, c'est la date d'exigibilité des appels de fonds votés qui détermine le redevable, sauf accord contraire porté à l'acte.

C'est une projection sur dix ans des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à l'amélioration de sa performance énergétique. Il est obligatoire pour les immeubles de plus de quinze ans, selon un calendrier échelonné en fonction du nombre de lots. Le projet est établi par un professionnel, puis présenté à l'assemblée qui décide de son adoption et de son financement.

Tant que les travaux restent à l'intérieur de votre lot et ne touchent ni aux parties communes ni à un élément d'équipement commun, vous n'avez pas à demander d'autorisation. Dès qu'ils affectent une partie commune, même de façon minime, ou l'aspect extérieur de l'immeuble, une autorisation de l'assemblée générale est nécessaire. Abattre une cloison porteuse, percer une façade, poser une climatisation extérieure ou fermer un balcon entrent dans cette catégorie.

Le syndic peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans attendre une assemblée. Il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée pour faire ratifier la décision et voter le financement. L'urgence s'entend au sens strict : une fuite qui inonde, un ascenseur bloqué, un élément qui menace de tomber. Pas un ravalement qu'on a trop repoussé.

Chacun déclare à son propre assureur, et le syndic déclare pour le syndicat au titre de l'assurance de l'immeuble. La prise en charge dépend ensuite de l'origine de la fuite : partie privative ou partie commune. Le constat amiable entre les occupants concernés accélère beaucoup les choses. Ne réparez pas avant le passage de l'expert si les dommages sont importants, mais faites cesser la fuite immédiatement.

Trois ans. Le contrat prend fin à la date votée, sans reconduction tacite. Si l'assemblée ne redésigne pas le syndic, son mandat s'arrête et la copropriété doit en désigner un autre, sous peine de se retrouver sans mandataire.

Oui, à condition qu'il soit copropriétaire de l'immeuble. C'est une solution viable pour de très petites copropriétés sans équipement complexe et sans salarié. Au-delà, la charge réelle est souvent sous-estimée : la comptabilité en partie double, les déclarations sociales du personnel, la responsabilité en cas de sinistre et les obligations réglementaires reposent alors sur une personne seule, bénévole, et personnellement responsable.

Plus personne ne peut payer les fournisseurs, encaisser les charges ni engager de dépense. Le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée pour désigner un nouveau syndic. À défaut, tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire. C'est une procédure lente et coûteuse, qu'il vaut mieux éviter en anticipant la fin de mandat.

Non, sauf si le contrat prévoit expressément une clause d'indexation votée par l'assemblée. Le forfait est ferme pour la durée du mandat. Une augmentation ne peut intervenir qu'au renouvellement, et elle doit être présentée au vote comme n'importe quel nouveau contrat.

Un syndic professionnel doit détenir une carte professionnelle portant la mention gestion immobilière, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, ainsi qu'une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Ces trois éléments figurent obligatoirement sur les documents contractuels et sur le site du professionnel. Demandez-les si vous ne les trouvez pas.

Nous limitons volontairement le portefeuille de chaque gestionnaire pour qu'il puisse connaître ses immeubles et se déplacer dans la journée en cas de problème. C'est la contrainte que nous nous imposons pour rester une régie de proximité, et c'est aussi pour cela que nous ne cherchons pas à couvrir tout le département.