Travailler avec le conseil syndical
Le conseil syndical n'est pas un comité consultatif poli. C'est l'organe qui contrôle le syndic, et la loi lui en donne les moyens.
Le rôle exact du conseil syndical
Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il est élu par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, pour une durée maximale de trois ans renouvelable. Ses membres ne sont pas rémunérés.
Son avis est obligatoire sur certains points, notamment les marchés et contrats dont le montant dépasse le seuil fixé par l'assemblée générale. Sur le reste, il donne son avis chaque fois qu'il le juge utile, et le syndic doit en tenir compte ou expliquer pourquoi il ne le fait pas.
Dans les faits, un conseil syndical actif change complètement la qualité de gestion d'un immeuble. Il connaît les habitants, il voit les désordres avant nous, et il sait ce qui a déjà été tenté il y a dix ans.
Ce que le conseil syndical peut exiger du syndic
Beaucoup de conseils syndicaux ignorent l'étendue de leurs droits. Voici ce qu'un syndic ne peut pas vous refuser.
- La communication de toute pièce concernant la gestion de l'immeuble : contrats, factures, relevés bancaires, courriers, situation des impayés.
- La vérification des comptes avant l'assemblée générale, avec accès aux pièces justificatives.
- La mise en concurrence des contrats et marchés au-delà du seuil voté, avec transmission des devis reçus.
- La convocation d'une assemblée générale par le président du conseil syndical, si le syndic reste sans réponse après une mise en demeure.
- L'accès aux données de l'extranet dans un espace qui lui est propre, distinct de celui des copropriétaires.
Ce que le conseil syndical ne peut pas faire
La limite est nette : le conseil syndical contrôle et conseille, il ne décide pas et n'engage pas la copropriété.
- Il ne peut pas signer un devis ni commander des travaux à la place du syndic.
- Il ne peut pas décider seul d'une dépense non prévue au budget voté.
- Il ne peut pas modifier une décision d'assemblée générale ni en suspendre l'exécution.
- Il n'a pas de pouvoir disciplinaire sur les copropriétaires ni sur le personnel de l'immeuble.
L'assemblée générale peut toutefois lui déléguer expressément certains pouvoirs, dans des limites qu'elle fixe elle-même. Cette délégation se vote, se borne en montant, et se rend compte à l'assemblée suivante.
Notre façon de travailler avec le conseil syndical
| Moment | Ce que nous faisons |
|---|---|
| À la reprise | Réunion de prise de contact sur site, inventaire des contrats en cours, relevé des désordres visibles et des dossiers en attente. |
| En cours d'année | Point trimestriel, par téléphone ou en réunion selon ce que le conseil préfère. Transmission systématique des devis reçus, sans attendre d'être relancés. |
| Avant l'assemblée | Envoi des comptes et des pièces pour vérification, puis construction de l'ordre du jour ensemble. Les résolutions sont écrites à deux, pas soumises pour validation. |
| Pendant les travaux | Invitation du conseil syndical aux réunions de chantier et transmission des comptes rendus. |
| En cas de sinistre | Information dans la journée, avec les suites prévues et le nom de l'interlocuteur chez l'assureur. |
Nous ne demandons pas au conseil syndical de faire notre travail. Nous lui demandons de nous dire ce qu'il voit, et nous lui rendons compte de ce que nous en avons fait.
S'engager au conseil syndical
Beaucoup de copropriétés peinent à constituer leur conseil syndical, souvent parce que la charge réelle est mal connue. Dans un immeuble correctement géré, cela représente une réunion par trimestre, une demi-journée de vérification des comptes par an, et l'assemblée générale.
Aucune compétence technique ou comptable particulière n'est nécessaire. Un conseil syndical utile est surtout un conseil syndical présent, qui pose des questions et note les réponses.
Vous cherchez à comparer votre syndic actuel ?
Nous rencontrons les conseils syndicaux sans engagement, y compris quand le mandat en cours court encore un an ou deux. C'est même le meilleur moment pour préparer un dossier.